Revision as of 12:26, 12 July 2018

Reflexions a partir de l'experiència de vint anys

L'urbanisme hauria de perseguir com objectiu primordial que les rendes derivades de la indústria siguin sempre majors que les rendes fundiàries. Altra cas el transvasament de recursos financers a la terra detreu els recursos que necessita el procés industrial i qualsevol activitat econòmica per transformar-se, posar-se al dia, i diversificar-se i créixer. El fet és més important que en altres temps per la facilitat amb que en un món globalitzat es poden trobar recursos pel sector immobiliari a desgrat de la ceguera i errades amb les que aquest capital actua per les dificultats de coneixement de les diferents situacions urbanes i dels marcs legals i urbanístics.

Amb aquest objectiu els plans urbanístics i la seva gestió han de perseguir la normalització dels preus del sòl urbà i urbanitzable.

Aquest s'hi acosta quan el valor en les zones urbanitzables externes coincideix amb la renda absoluta corresponen a la capitalització de la renda agrària dels conreus que s'hi fan o que potencialment amb les noves tècniques agràries es poden aconseguir, sense cap mena d'expectativa marshalliana i aquesta, cas de donar-se, no reconeguda legalment per la comunitat. Les corbes dels valors de posició cap als punts centrals sense augments derivats de la retenció dels sòls vacants, la manca d'oferta, d'edificabilitats al planejament fictícies, i per tant la seva variació, augment o caiguda, derivada només de la qualitat urbana, de l'estat d'obsolescència estructural o física dels diferents districtes, dels espais lliures públics, de la posició geogràfica, dels nivells d'equipaments públics, de la centralitat ocasionada per les diferents xarxes de transport, i de la qualitat dels serveis personals i comercials en cada punt a l'abast.

La constitucional afecció de les plusvàlues a favor de l'administració local no s'hauria d'admetre sense una efectiva i prèvia acció d'aquelles en la normalització del mercat de les àrees, i encara menys, permetre a través del planejament o de les seves requalificacions la generació de plusvàlues fictícies molts cops tramitades amb la finalitat de rescabalar així majors patrimonis públics, finançar càrregues urbanes desmesurades o ingressos monetaris per a les finances locals. Uns ingredients substantius per a la formació de les bombolles immobiliàries quins resultats per la proximitat amb que els acabem de viure, són clars quant als seus efectes negatius sobre el sistema financer, l'industrial i el propi sector immobiliari i de l'habitatge, especialment de la població amb menys recursos econòmics.

Unes rendes parasitàries que només encareixen el preu de l'habitatge o dels sòls necessaris per l'establiment de les noves activitats econòmiques, i que dificulten les necessàries actuacions de rehabilitació urbana de les zones degradades, impedeixen porta a terme les actuacions dirigides a garantir la cohesió social i a lluitar contra la segregació espacial, i encara més greu, esfondren el desenrotllo de fundades polítiques d'habitatge per a tothom.

El fàcil desenvolupament de l'activitat econòmica obliga a que aquelles rendes parasitàries no facin esdevenir ineficient el sistema productiu que en els actuals models de producció en massa, escala, outsourcing, assemblatge just in time, i eficiència logística tan en les operacions d'agrupament com en les de distribució, exigeixen que la plataforma productiva que és la traça urbana no sols treballi amb els menors costos socials per a la comunitat, ans al contrari generant externalitats per a tothom que incentivin el seu propi desenvolupament i que en el concurs mundial la situïn en una envejable posició internacional.

En la ciutat sota economia capitalista, per mantenir criteris d'equitat social i de benestar per a la població, s'han de separar i situar en diferent pla jurídic i de protecció, els bens de demanda col·lectiva i definit interès social, dels bens lucratius de demanda individual. Quelcom encarat en el seu dia pel pla general metropolità amb la distinció dels primers (espais lliures públics i equipaments comunitaris) com sistemes i els segons com a zones i exigint a aquests la cessió gratuïta de sòls per l'aparició dels primers junt amb els segons en les actuacions de dotació local. Cal un tractament jurídic i de valoració completament diferent d'uns respecte dels altres. Un fet alterat per la designació com d'usos d'equipament d'usos lucratius que no poden tenir aquella consideració (hotels, centres comercials, residencies d'apartaments, etcètera), de permetre usos lucratius pel finançament dels equipaments, o d'espais lliures públics amb usos lucratius soterranis o amb falses concessions administratives amb finalitats lucratives.

L'experiència ens ensenya que les situacions de tinença de la terra de gran fertilitat, escassetat pel relleu accidentat i llarg període de gestió des de la revolta neolítica, fa que aquesta ens arribi habitualment en mosaics de moltes peces de petita dimensió, de jornal, de quartera, de vessana o de parellada, pel que la transformació que demana l'establiment de l'actual ciutat, exigeixi la indeclinable tutela i arbitratge de l'administració local per a què aquesta es pugui efectuar en condicions de respecte als drets de tots, evitant la pressió dels amb recursos sobre els amb menys, o el xantatge dels petits sobre els grans. I quan aquella no ho pot fer per la seva capacitat de mitjans o manca d'independència per la dimensió de la seva comunitat, ha d'implicar l'actuació de l'administració de la regió econòmica ja que s'ha d'establir l'arbitratge públic sense cap mena d'excusa i sobretot en vista als comportaments que darrerament s'han generalitzat, de fer-ho en favor d'un promotor extern, al que se li admet tot, inclús el canvi del planejament aprovat i les anomenades transferències d'aprofitament.

Els particulars, propietaris de terra, sense una prèvia declaració de la necessitat d'urbanitzar el sector per l'administració, i sense una actuació subsidiària d'aquella si els particulars no la fan, no es posaran mai d'acord per efectuar la transformació urbana, no es bellugaran en el moment adequat, inclús essent les demandes de nou habitatge o de nova activitat econòmica no presumibles, sinó evidents. La retenció del sòl els premia, veient com les ofertes de compra que altres els hi sotmeten, solen augmentar any darrera any, i en proporció superior al que les rendes oferirien invertides en activitats industrials o financeres, i fa que el sòl sigui motiu d'atresorament i reforç de la seva retenció, amb el greuge que això ocasiona sobre el desenvolupament d'aquella ciutat. Àmbits més allunyats i de menys conveniència pretenen entrar en acte en substitució dels retinguts, o que s'arribin a dinamitzar els sòls clarament no urbanitzables del Pla. Ningú avisa que aquella falsa dinàmica es deu no a l'estat del moment econòmic sinó a les estrangulacions del sistema urbà.

Uns estadis que si hi arriben, introdueixen greus sobrecostos en el preu dels solars, el que és motiu de greus costos socials, d'ofertes als governants de canvi de qualificacions de sòls fora del pla, de l'aparició de mercats de sòls amb pla parcial ficticis encara que aquells segueixin sense urbanitzar ni transformar-se, i quan la rigidesa del pla esdevé tant aguda, pressió per a què els plans generals qualifiquin fins, de quatre a sis vegades el sòl que es necessita per evitar que la inflació dels preus faci el desenvolupament urbanístic crític des dels punt de vista social i econòmic; i això succeeix encara que els resultats d'aquestes situacions representin un desenvolupament urbà desordenat i un major cost dels serveis i infraestructures a posar en funcionament per abastir l'àmbit mal ocupat i amb major petja ecològica.

Però ull en equivocar-se en no encertar en les necessitats de la ciutat que el sistema requereix o en eliminar el seu debat, suposant que la compactació de la ciutat ja extremadament densa o situant a viure a la gent en els locals de negoci de les plantes baixes ens ho resoldrà. Recordem que l'explosió del disseminat urbà a Itàlia amb la consegüent caiguda dels centres històrics, va arribar desprès d'abandonar les actuacions dei piani particolerigiati i dels maximalismes de les lleis sobre la casa dels any setanta, elaborades sota la pressió sindical i mancades d'operativitat per les pròpies dificultats imposades per la llei i finalment per la seva derogació pel tribunal constitucional.

La impressió és que aquí la ciutat exigida per l'arribada d'un milió cinc-cents mil nous residents, a partir de l'any 2000, i per la demanda turística dels darrers deu anys, tampoc s'ha traslladat al debat de la ciutat exigida per evitar les tensions que estem patint; i que encara que molt diferent, em recorden la que als vuitanta del segle passat, sofrirem. Les nostres administracions locals no entengueren els efectes que sobre el sistema urbà provocà la major esperança de vida assolida per la gent, junt amb l'emancipació dels joves a menys edat de l'actual, i la generalització del nou fenomen de les separacions matrimonials, per allotjar les tres generacions que convivien separadament i que sense augments de població demanaven més habitatges encara que amb mides menors en el nombre de membres mig per família. El que esdevenia incomprensible als que s'aferraven superficialment a les dades de població i que titllaven que no es donaven conseqüentment necessitats de nou habitatge i en conseqüència l'allargament urbà per donar-hi cabuda. I això amb independència dels nous models de localització industrial derivats dels efectes sobre el territori de l'entrada en funcionament de les autopistes que al seu cop estiraren a la gent a adoptar nous models residencials ll per reduir els temps perduts en el desplaçament al lloc de treball, emparats en els majors nivells d'equipaments per la cobertura de dèficits d'equipaments que portava a terme la Generalitat recuperada.

Quant a les recents polítiques exclusivament privades per equilibrar les ofertes d'habitatges de diferents preus per garantir la cohesió social dins dels nous sectors urbans, els resultats són clarament decebedors i segurament no tan per la nova regulació del tipus d'habitatge de protecció, que també hi té part de culpa, quan perquè no han funcionat. L'experiència de les actuacions dels vuitanta i noranta de l'Institut Català del Sòl amb el cinquanta per cent de l'oferta dedicada a habitatge construït sense ànim de lucre ens demostra que aquelles polítiques foren més efectives perquè l'administració assegurava que l'habitatge lliure d'aquelles intervencions subvencionava part dels costos d'urbanització i del preu del sòl que permetien l'establiment de l'habitatge de protecció i això sempre que l'habitatge públic es fes en posterioritat o simultàniament a l'habitatge lliure i per tant aquell marcant el caràcter urbanístic i la qualitat social dels sectors.

Un fet que l'habitatge lliure d'iniciativa privada no contempla ja que al pretendre maximitzar els beneficis, surt al mercat intentant col·locar el seu preu dins de la major de les cinc categories de preus del mercat de l'habitatge que es donen en una població, baixant-lo progressivament a mesura que les condicions de mercat l'obliguen a menors pretensions de les inicialment contemplades però amb els preus de sortida fixats sense voluntat de dedicar part del preu a subvenir els habitatges de protecció imposats. El que farà que no tingui cap voluntat de fer-lo quan a més de no sortir-li els números aquells li marcaran a la baixa el sector, especialment segons quin sigui el tipus de demanda d'habitatge de protecció que es doni en el moment que emplaça els habitatges.

Quan desprès de l'any 2000 no se seguiren les polítiques públiques de sòl i urbanització de l'Institut Català del Sòl que eren fonamentals per la normalització del mercat de preus de e les ciutats grans i mitjanes de Catalunya, i per condicionar l'actuació i els escandalls de preus dels privats, quan l'administració de la generalitat es dona conta que no li fan els trenta per cent d'habitatge de les diferents categories d'habitatge de protecció, malgrat trobar-se clarament identificats als plànols de detall dels sectors aprovats, les corre-cuites per resoldre-ho amb les anomenades àrees residencials estratègiques (ARE's) ja es veia que es veurien abocades al fracàs més estrepitós pel fet de tramitar-se al marge del planejament general, amb edificabilitats inassolibles pel moment i amb càrregues urbanístiques majors a les dels sectors "normals" que ja havien estat objecte d'important augments. No hi ha major error que creure que la relació edificabilitat, costos d'urbanització i càrregues urbanístiques és una funció lineal i sense límit d'elasticitat, que ho pot finançar-ho tot.